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親が入院や施設への入所、お亡くなりになられて空き家問題が初めて大きな問題となってきます。
相続や、不動産については、人生で何度も経験しない方が大半でわからないことだらけではないでしょうか。
以前までは考えたこともない、とおっしゃる方も多い空き家問題。社会的に深刻な問題となっています。
そもそも、現代では空き家は社会問題となっており、相続した際に登記が義務化されるなど政府による対策も進んできています。
これまで「当たり前」とされてきたことが今後、どんどんと変化していくことでしょう。
今回は、空き家を相続する予定である、あるいは相続した方が知っておきたい解決策を4つにまとめてご紹介いたします。
戸建ての空き家問題への4つの対応策
空き家問題への対応策は主に以下の4つです。
- 空き家を売却する
- 建物を残して売る
- 更地にしてしまってから売る
- 空き家を維持する
- 空き家を賃貸に出す
なお、経験上、相続した空き家を売却する方針をとられる方が多い印象です。
ある調査結果では実家が空き家になった場合、「売却する（48.9%）」と答えた人が圧倒的に多く、全体の半数
となったこともあるようです。
今回は、売却以外に、戸建ての空き家問題について主だった4つの解決策と、そのメリット・デメリットをあわせてご紹介いたします。
ご自身の空き家問題を考える際の参考にしていただければと思います。
ところで、空き家の処遇を検討する場合には、解体や見学、調査などで見知らぬ人が地域を訪れることになります。
以下のような内容を検討する際は、あらぬ誤解やトラブルを避けるため、近隣の皆さんに「実家が空き家となり、その処遇を検討している」旨のご挨拶を欠かさずに行いましょう。
空き家を売却する：建物を残して売る
空き家問題に直面した場合、ご自身の状況や空き家のリスクを検討して売却するという選択肢が真っ先に考えられます。
売却する場合には、利益を出すことを考えすぎず、手放せるメリットに目を向けるのが重要なポイントだと考えて良いかもしれません。
空き家の管理の負担を無くすことができるという側面と、地方であっても、市場価格より安く売ることで、買い手が見つかる可能性に期待できるからです。
建物を残して売る場合のメリット
建物を残して売る場合のメリットは、地方や都市部郊外の場合、都会からの移住を目的とした人に対してアピールすることができることです。
最近は、空き家をリノベーションしてカフェにしたり、昭和の時代の雰囲気を重視して購入を検討する若者が増えていると言われています。
また、そのまま売却する場合には解体費用の負担がありません。
さらに購入する方にとっては、適切な地盤改良が行われていることに期待ができます。（過去に田んぼだった土地よりも安心が得られます）
建物を残して売る場合のデメリット
中古マンションとは異なり、リフォーム済みかどうかは買い手への影響が少なくなっていると聞きます。
昭和の時代の雰囲気を重視している購買者も多いため、売却前のリフォームを検討するよりも、そのままの状態で売却を検討するべきかもしれません。
しかし、お家が近代的なものであったり、家屋の痛みから修繕が必要なケースもあり、一筋縄では行かないことも多々あります。
また「売る」とはいっても、そこに不動産の鑑定が必要だったり、市場価格によっては売却までそれ相応の時間が必要になります。
そこで、売るまでの時間をどのように過ごすのか、という計画を立てねばなりません。
加えて、売却後に不動産に痛みや欠陥が発見された時には、補償を行う責任を負うケースも考慮に入れておかねばなりません。
空き家を売却する：更地にして売る
空き家を売却する場合には、不動産屋さんに建物を解体することを求められる事例も少なくありません。
更地にして売る場合のメリット
地域を問わない一般的なお話として、更地の方が、古家つきの土地よりも買い手がつきやすいでしょう。
新築物件を立てたい買い手にとっては、すぐに着工できるのがその理由の一つです。
他には、更地にしておくことによって、住宅団地など住宅が密集するところでは隣接する居住者に対して売却することができる可能性があります。
さらに、売却活動を始めるまでに、駐車場として貸し出すなどして収入を得ることも可能です。
更地にして売る場合のデメリット
まず、解体の費用（坪あたり3〜6万円が相場）がかかります。（解体には自治体によって補助金がいただけるケースがあります）
さらに、土地固定資産税が最大で6倍になる場合があります。固定資産税評価額が高い土地の場合には特に注意すべきです。
なお、過去に建物がなく更地のままの土地は、住宅用地として上下水道や電線などが整備されていないケースもあるため、宅地として売る場合には注意が必要です。
空き家を維持する
次に、親族で空き家を維持することについて考えてみましょう。
空き家をそのまま維持することのメリット
自分たちの生家が残ることは、思い出がそのまま残ることを意味します。
余裕がある場合には、この選択肢も考慮に入るかもしれません。
親族の誰かが住むように手配したり、別荘・別宅のような形で利用する可能性も考えられます。
空き家をそのまま維持することのデメリット
まず、ポイントとなるのはリスクマネジメントと維持費用です。
当たり前のことですが、そのまま維持するには費用がかかります。住まなくなると家が痛むため、定期的な訪問が必要となるのです。
こうした瓦や外壁の交換・メンテナンス、固定資産税や移動の交通費などを含めた必要経費は、年換算で約50〜100万円程度。10年維持すると非常に大きな金額になってしまうことは考慮すべきです。
さらに折からの気象の変化や地震災害のリスクや、野良猫の住処になってしまったり、不法投棄によるゴミ屋敷にしないための対策など考えなければならないことは山ほどあります。
根気よく一つずつ解決していくための努力と責任が求められます。
賃貸として提供する
賃貸とするメリット
賃貸にすることで、家を手放す必要がなく、日常的な管理の手間を回避できるかもしれません。
また、賃貸の戸建ては、アパートやマンションよりも、需要に対して供給数がとても少ない状態が続いています。
入居期間自体も長期間となるケースが多く、収支の安定が期待できます。
賃貸に合理性を求められる方にとっては、収益性よりもリスクをなるべく少なくすることができる選択肢となり得ます。
賃貸とするデメリット
貸し出すと借地借家法の適用対象となるため、持ち主に修繕義務が発生します。
近隣賃貸アパート・マンションの相場よりも低い値段で貸し出されることも多く、これに加えて維持管理の責任が発生することで、利益はとても少なくなってしまう可能性があります。
さらに、単純な収益性という意味ではアパートやマンションのそれよりも低くなりがちです。
これによって修繕費用が家賃よりも高額になってしまう場合もあることや、入居者が見つかるまでは日常管理も必要になります。
戸建て空き家問題で特に検討すべき解決策
以上、それぞれの場合のメリット・デメリットについて考えてきました。
こうした空き家問題に対峙するために必要なことは、何よりも複数の専門家の意見を求めることに尽きます。
安易に、付き合いのある業者や銀行、その他に勧められたから、などといった解決策に流されることなく、ご自身の問題として結論まで熟考するという姿勢が求められるでしょう。
しかし、どういった解決策の場合があるか、ご存知ない方も多いかと思います。
そこで、ここからは、それぞれの場合の選択肢について、比較的有効性の高い対策方法について見てみます。
空き家を自分で管理する場合に考えたい解決策
空き家を自分で管理する場合に考えられる解決策としては、空き家管理会社に管理を委託するという選択肢が考えられます。
空き家管理を行う団体は、以下のようなものが挙げられます。
- NPO法人空き家・空き地管理センター（本社：所沢市）「管理サービス内容・料金」
月額100円で委託できるプランも用意されています。 - 大東建託パートナーズ株式会社（本社：港区）「空き家活用サービス」
月1回の外部巡回サービス5,000円や内外部巡回サービス10,000円など - 日本空き家サポート（株式会社L&F・本社：千葉市）「空き家管理サービス」
ライトプランで月額管理費5,000円〜
概ね、空き家の様子をみて管理を代行してくれるサービスという認識で良いでしょう。
私たちも空き家の管理サービスを行っております。お気軽にお問い合わせください。
空き家の売却する際に考えたい解決策
売却する場合には、まずはじめに、信頼できる不動産会社への相談が良いケースが多いかと思います。
そのほかにも有効と思われる手法をご紹介いたします。
建物付きの空き家を売却する場合
建物付きの空き家を売却する場合に活用できるサービスの一つに、地方自治体が運営する「空き家バンク」の存在があります。
「空き家バンク」とは、地方自治体が、空き家の賃貸・売却を希望する所有者から提供された情報を集約し、空き家をこれから利用・活用したい方に紹介する制度です。
空き家バンクとはLIFULL HOME’S
移住、空き家を利用した飲食店開業、ゲストハウス運営、来年施行される法律に基づいた民泊施設など、空き家を利活用したい方
に向けて、空き家を紹介してくれるサービスです。利用方法は自治体によって異なりますが、必要書類を提出後、自治体の担当者による現地調査の上で、登録が行われ、募集が開始される流れのようです。
空き家を解体して更地にして売却する場合
更地にして売却する場合、隣接する居住者が存在する場合には、この居住者に早期に相談をするのも一つの手です。
このケースでは、解体後に更地を売却まで利用した上で募集する流れとなることでしょう。整理・解体→売却と複数のステップを踏むことになります。
そのため、この結論が選択肢の一つとなる場合には、近隣で信頼できる不動産屋さんを見つけておくのが望まれます。
まとめ
以上をまとめると、以下のようになるかと思います。
- 空き家を売却する
- 建物を残して売る
＝不動産会社への相談や空き家バンクの活用を。 - 更地にしてしまってから売る
＝更地にした後の目的を明確に、信頼できる業者選定を。
- 建物を残して売る
- 空き家を維持する
＝空き家管理会社への相談を考える。 - 空き家を賃貸に出す
＝家賃相場と収益性を合理的に考え、売却も検討。
最後に、こうした空き家の処遇を決定する前の段階では、当社のような遺品整理などのお家の片付けを行う業者に依頼し、ご自宅の整理を行う必要があることもお伝えさせてください。
今回は、空き家問題に初めて取り組む方を対象に情報をまとめていますが、これらが全てではありませんし、安易な方法を選択していただきたくありません。
日頃の仕事や生活でお忙しい方がとても多くいらっしゃると思いますが、近年多くのメディアで騒がれているように、空き家問題は深刻で、痛む空き家を前に放置できず、時間との戦いになってしまうのが実情なのです。
しかし、信頼できるプロの意見に耳を傾け、空き家問題にビジョンを持って果敢に取り組めば、良い結果となるのではないでしょうか。
最終的にあなたやご家族が納得して後悔のない空き家の処理ができることをお祈りいたしております。
最後までお読みいただきましてありがとうございました。